Les immeubles en France et les canadiens   


Diverses impositions frappent la possession ou l'exploitation de biens ou droits immobiliers sur le territoire Français. Si les propriétaires de ces immeubles sont des non-résidents, des règles spécifiques sont susceptibles de s'appliquer. Ces règles ressortissent du droit interne Français, sauf si une convention internationales fait échec aux dispositions de ce droit interne. Au cas présent sont applicables: 
- la convention fiscale du 2 Mai 1975 signée entre la France et le Canada -l'entente fiscale Franco-Québécoise du 1° Septembre 1987 Ces deux conventions édictent des dispositions afin d'éviter une double imposition(I), des impositions en France sont susceptibles de s'appliquer(II).
I) Méthode retenue pour éviter la double imposition:La double imposition résulterait d'un cumul de taxation sur un même revenu pour un même contribuable. Elle pourrait exister si les revenus des immeubles étaient taxés à la fois dans l'Etat de situation du bien (Etat de la source du revenu, ici par hypothèse la France) et dans l'Etat de résidence du contribuable (ici le Canada ou le Québec).Pour les immeubles, la méthode retenue par les signataires de ces conventions est la méthode dite de l'exonération dans l'un des deux Etats. Le droit d'imposer ces immeubles est expressément réservé à l'Etat de situation géographique de l'immeuble (art. 6 des deux conventions ).
II) Modalités des impositions en France:
1) L'acquisition des immeubles situés en France:Les biens immeubles neufs sont soumis à la TVA Française au taux de 20,6% , sont également soumis à la TVA les acquisitions de terrains à bâtir. Pour les immeubles achevés depuis plus de cinq ans les mutations supportent des droits d'enregistrements, cela même si l'acte a été passé à l'étranger. Ces droits sont supportés par l’acquéreur. Ils s’élèvent globalement à 18,2% de la valeur exprimée à l'acte.
Un régime de faveur est prévu pour les acquisitions d'immeubles affectés à l'habitation , pour ces acquisitions le taux d'imposition est réduit à 7%. L'art. 711 A du Code Général des Impôts Français (CGI) prévoit que ce régime de faveur n'est pas applicable lorsque les acquisitions d'immeubles d'habitation sont réalisées par des sociétés dont le siège est situé dans un pays n'ayant pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative. 
Au cas présent la convention Franco-Canadienne comporte une telle clause , le régime de faveur est par conséquent applicable même aux sociétés.
2)La taxation des revenus des immeubles:
a)Les produits de l'exploitation:
Les revenus des biens immeubles sont imposables dans l'Etat où ces biens sont situés (art. 6 de l'entente qui reprend la règle de la convention Franco-canadienne).
Sociétés: Les immeubles détenus constituent un établissement stable , toutes les obligations fiscales des sociétés françaises doivent donc être respectées.
Personnes physiques:La France ayant le droit exclusif de taxer, elle applique les règles suivantes:
- Détermination de la base d'imposition: ces revenus de source française sont déterminés suivant les règles prévues pour les revenus de même nature perçus par les personnes domiciliées en France.
- Calcul de l'impôt: en vertu d'une disposition particulière, le barème progressif et le quotient familial sont appliqués à la base d'imposition (CGI art. 197 A , a ). Cependant l'impôt ainsi calculé ne peut être inférieur à 25% du revenu net, sauf si le contribuable justifie que le taux moyen qui résulterait de l'imposition en France de l'ensemble de ses revenus (de source Française et étrangère) serait inférieur à ce taux minimum.
- Lieu d'imposition: Pour tous les contribuables n'ayant pas leur domicile fiscal en France , le lieu d'imposition est fixé au centre des impôts des non-résidents, rue d'Uzès à Paris. Sur demande de l'administration les redevables peuvent être tenus de désigner un représentant fiscal. Une particularité: lorsqu'il s'agit de revenus de source française versés à un résident du Québec, leur montant est imposable à la fois en France et au Québec, avec l'attribution au Québec d'un crédit d'impôt égal à l'impôt français permettant ainsi d'éviter la double imposition ( art. 22-2-a de l'entente). 

b)L'impôt de solidarité sur la fortune :Cet impôt (l'ISF) frappe les patrimoines excédant une valeur de 4700000 FF. (1998).La règle de territorialité retenue par la Loi française prévoit de soumettre à l'ISF les personnes dont le domicile fiscal est situé hors de France, mais uniquement sur la valeur des immeubles qu'elles possèdent en France. L'art. 22 de la convention Franco-Canadienne reprend cette règle. Les immeubles possédés en France par des Canadiens ou des Québécois sont donc soumis à l'ISF en France (déclaration modèle 2725 à établir au plus tard le 15 juin de chaque année).
c) La taxe de 3% sur les immeubles possédés par les sociétés:Les personnes morales françaises ou étrangères qui possèdent directement ou indirectement un ou plusieurs immeubles en France sont redevables d'une taxe annuelle de 3% assise sur la valeur vénale de ces immeubles (CGI art. 990 D à 990 G).Cependant certaines procédures permettent de ne pas être assujetti à cette taxe:
- La Cour de Cassation Française a tout d'abord décidé que cette taxe était illégalement appliquée à des sociétés étrangères situées dans un Etat ayant conclu avec la France une convention comportant une clause d'égalité de traitement (également dénommée clause de non-discrimination ou d'assimilation aux nationaux) cf. l'arrêt de la chambre commerciale de la Cour de Cassation du 28-2-1989 n°328 P. Au cas présent la convention franco-canadienne (art.24) et l'entente Franco-Québécoise (art. 23) comportent une telle clause, il est donc possible d'échapper à la taxe. Mais l'administration Française pose plusieurs conditions:- La personne morale doit communiquer chaque année (au vu d'une déclaration modèle 2746 à souscrire au plus tard le 15 mai) ou prendre dans les deux mois suivant la date d'acquisition des immeubles, l'engagement de communiquer à l'administration, sur sa demande, certaines informations concernant l'immeuble et les associés.
- Echappent également à la taxe les sociétés ayant leur siège dans un Etat ayant conclu avec la France une convention fiscale d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscale. C'est le cas de la France avec le Canada (art. 26) et avec le Québec (art. 25).Une condition similaire à la précédente a été posée par l'administration française: la société doit souscrire chaque année la déclaration susvisée en y indiquant le lieu de situation de l'immeuble, sa consistance et sa valeur vénale au 1° janvier ainsi que l'identité des associés et le nombre d'actions ou de parts détenues par chacun d'eux.
3) La cession des immeubles:
Les plus-values tirées de la cession des biens immobiliers sont également taxables dans l'Etat de situation. Pour les biens situés en France le droit exclusif de taxer est donc attribué à la France , qui applique les règles suivantes:Sociétés: les plus-values sont imposées suivant le régime des plus (ou moins) values dites professionnelles.
Personnes physiques:Les plus-values réalisées à titre occasionnel supportent un prélèvement de 33,33% (CGI art. 244 bis A).Ce prélèvement est libératoire de l'impôt. Les exonérations éventuellement prévues pour les résidents français bénéficient également aux non-résidents (ex. première cession d'un logement, cf. instruction 8 M 1523 du 1-12-95).Ce prélèvement est acquitté sur une déclaration 2090 avec obligation de désignation d'un représentant fiscal. Les plus-values à caractère professionnel supportent quant à elles un prélèvement de 50%.Il est à noter deux particularités:Les plus-values réalisées par un résident du Québec sont imposables à la fois en France et au Québec avec imputation d'un crédit d'impôt égal à l'impôt Français sur l'impôt Québécois relatif à cette plus-value(art. 22-2-a de l'entente susmentionnée)
L'art. 13 paragraphe 3 de l'entente pourrait permettre également à la France d'imposer au taux maximal de 25% les plus-values tirées de la cession de participations substantielles dans le capital d'une société résidente de France (art. 160 du CGI Français) même dans l’hypothèse ou cette participation serait en l'occurrence prise dans une société à prépondérance immobilière.
Henri SARDA




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