Le contrat de construction de maison individuelle   


Le domaine des constructions de maison individuelle a amené le législateur a réfléchir à une législation protectrice spécifique en raison des enjeux économiques et financiers pour les ménages concernés par ces contrats. La législation applicable actuellement découle de la loi du 19 décembre 1990 et des décrets et arrêtés du 27 novembre 1991. Elle est codifiée dans le code de la construction et de l’habitation. La réglementation concerne 2 types de contrat de construction de maison individuelle : ceux fournis avec plans et ceux fournis sans plans. Nous ne traiterons que de la réglementation applicable au contrat avec fourniture de plans, le plus répandu, sachant que la plupart de ces règles s’appliquent à l’autre catégorie de contrat. Les garanties de la personne qui fait construire sont assez importantes mais peuvent être vidées d’une partie de leur substance en cas de défaut de vigilance.
Les garanties s’appliquent au constructeur chargé de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître d’ouvrage d’après un plan qu’il a proposé ou fait proposer.Le contrat conclu entre le maître d’ouvrage ou celui qui fait construire et le constructeur doit être écrit et il doit comporter de nombreuses mentions obligatoires apportant une information non négligeable au maître d’ouvrage. L’article L 231-2 du code de la construction donne une longue liste d’éléments devant figurer au contrat et l’on y retrouve pêle-mêle notamment des indications sur la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, le coût du bâtiment à construire, les modalités de règlements en fonction de l’état d’avancement des travaux ou bien encore les modalités de financement de la construction.
Comme nombre de contrat entre consommateurs et professionnel, le code de la construction prévoit une faculté de rétractation en faveur du maître d’ouvrage. Le contrat ne devenant définitif qu’au terme d’un délai de sept jours à compter de la réception du contrat par courrier recommandé.
Les modalités de paiements sont fixées strictement par le code de la construction en fonction de l’avancement des travaux. De plus aucun versement de fonds ne peut être demandé par le constructeur avant la signature du contrat de construction. Ces dernières dispositions étant sanctionnées par des dispositions pénales.
Pour ce qui concerne les garanties de réalisation de la construction par le constructeur, le maître d’ouvrage bénéficie d’une garantie de livraison souscrite obligatoirement par le constructeur auprès d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’assurance. Cette garantie doit apparaître dans le contrat de construction et sert à couvrir le maître d’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

L’ensemble de ces garanties est très avantageux pour le maître d’ouvrage averti et vigilant. Malheureusement, la plupart du temps, ce dernier n’est ni l’un, ni l’autre. Il est très fréquent qu’en pratique, le maître d’ouvrage signe en blanc le contrat laissant le soin au constructeur de remplir les blancs sous prétexte que certaines informations à mentionner ne sont pas encore disponibles alors même que certaines mentions doivent être écrites de la main du maître d’ouvrage. C’est alors la porte ouverte aux abus, voire aux faux en écriture (cf. mention manuscrite).Les contrats sont envoyés ensuite au maître d’ouvrage qui dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter. Le maître d’ouvrage ne vérifie pas dans le délai la plupart du temps le contrat dont les conditions générales sont écrites de surcroît en petits caractères. Quand il le fait, s’il le fait d’ailleurs, c’est déjà trop tard. En cas de problèmes en cours de chantier, la peur d’un contentieux long et complexe lui fait souvent baisser les bras et il accepte sous la pression du constructeur la plupart des imperfections. Ce dernier lui faisant souvent croire que s’il n’accepte pas de tout payer, les clés ne lui seront pas remises alors que le maître de l’ouvrage peut consigner les sommes qu’il doit au constructeur si des réserves ont été faites au moment de la réception.
En résumé, le maître d’ouvrage doit partir du principe qu’il ne doit faire aucune confiance au constructeur, il doit passer à la loupe les dispositions du contrat qui doit être entièrement complété avant de le signer. S’il laisse passer des choses, il doit user de la faculté de rétractation prévue dans le code de la construction. Si le constructeur réalise mal la construction, il doit sans coup férir faire appel à la garantie de livraison. S’il s’en sent incapable, il vaut mieux qu’il fasse appel à un professionnel qui saura user de ses droits à bon escient. Ce sera très souvent un faible coût comparé à une construction mal exécuté et au-delà des délais convenus.
Benoît MAHOT




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