Le mandat de vente de l'agent immobilier   


Le mandat de vente des agents immobiliersMandat de vente de l'agent immobilier

Exigence d'un mandat écrit, à peine de nullité

L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 impose comme principe l'exigence d'un écrit rédigé pour constater le mandat confié à l'agent immobilier.
Cette exigence d'un écrit est essentielle puisque l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle portant la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s'engager pour des opérations relevant de la loi Hoguet sans détenir un mandat écrit.
La validité du mandat est conditionnée à l'existence de cet écrit. En son absence, l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération, ni dommages-intérêts, ni le remboursement de ses débours (frais de recherche, de démarches, d'entremise quelconque ou de publicité).
En outre, en vertu de l'article 16 de la même loi, l'absence d'un écrit est une infraction pénale si l'intermédiaire exige ou accepte des sommes d'argent, biens, effets, ou valeurs quelconques.

Capacité des parties

Le mandat consenti à un agent immobilier doit respecter les règles de droit commun concernant la formation des contrats. Il doit respecter les conditions légales en ce qui concerne la capacité, le consentement de chaque partie, mais également l'objet et la cause de la convention.
En particulier, le mandataire professionnel doit vérifier la capacité de son mandant et qu'il est effectivement titulaire des droits sur le bien, objet de la négociation à venir. Il doit, en outre, vérifier l'état civil actuel du mandant.

La forme du mandat

La loi impose un certain nombre de mentions obligatoires dans le mandat :
* la durée du mandat ,
* les conditions de détermination de la rémunération, en particulier la désignation de la personne devant en avoir la charge ou, en cas de partage, les conditions et modalités et l'indication des personnes en ayant la charge.
* Le numéro d'inscription au registre doit être porté sur l'exemplaire du mandat qui reste en possession du mandant . L'inscription doit être effectuée à la date du mandat sans pouvoir être ajoutée après coup .

L'absence de ces mentions frappe le mandat de nullité.

Le mandat simple

Le mandat dit « simple » est celui qui ne comporte ni clause d'exclusivité, ni clause pénale.
C'est à dire en pratique que plusieurs agences sont en même temps en charge de la vente du bien et que vous pouvez trouver de votre côté un acquéreur

Le mandat exclusif

Les mandats exclusifs renferment une clause d'irrévocabilité assurant à l'intermédiaire professionnel de pouvoir consacrer ses efforts sans risquer une rupture anticipée . La clause d'exclusivité est incluse dans un mandat devant nécessairement comporter une limitation de sa durée (L. du 2 janvier 1970, art. 7).  Aucune disposition légale n'impose un délai maximal de durée de validité de l'irrévocabilité. Toutefois, l'article 78, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 ordonne que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, chaque partie dénonce le mandat contenant soit une clause d'exclusivité, soit une clause pénale ou une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire. L'accord des parties prévoyant dans le mandat écrit une durée d'irrévocabilité supérieure ne permettrait pas à l'agent immobilier de refuser de tenir compte de la révocation effectuée par son mandant à l'expiration du délai de trois mois. En raison du délai de préavis de quinze jours, l'agent immobilier peut bénéficier d'une période d'irrévocabilité d'au moins trois mois et quinze jours. Les parties peuvent néanmoins convenir d'un délai d'irrévocabilité d'une période inférieure à trois mois.


Le mandat semi exclusif

Ce type de mandat n'est pas prévu par les dispositions légales, mais est né de la pratique.
C'est en fait un mandat exclusif où sera insérée une clause réservant au propriétaire mandant la possibilité de trouver lui-même un acquéreur. Ceci doit être précisé dans le mandat ainsi que les conditions où l’agent immobilier aura droit à une commission.
Autre variante : une exclusivité « partagée » c'est à dire qu'un nombre limité d'agents immobiliers bénéficient du mandat.

La durée du mandat

En vertu de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, tout mandat confié à un agent immobilier est, à peine de nullité, limité strictement dans le temps.

La fixation obligatoire d'un terme vaut tant pour les mandats exclusifs que pour les mandats simples. L'absence de précision sur la durée du mandat dans le corps même du contrat écrit entraîne la nullité du contrat.

Il en va notamment ainsi lorsque le mandat est renouvelable par périodes (souvent, en pratique, de trois mois) sans fin, même si la faculté de dénoncer est réservée au mandant quinze jours avant l'expiration de chaque période.

La révocation du mandat

Dans le cadre d'un mandat simple, et sauf insertion d'une clause d'irrévocabilité, le mandant conserve le droit de résilier quand bon lui semble.
Il peut donc résilier dès qu'il lui apparaît que les raisons justifiant le maintien du mandat ont cessé d'exister.

L'agent immobilier ne pourra pas s'y opposer, même s'il n'a commis aucune faute.

L'opposabilité de la révocation à l'égard du mandataire est valable à compter du jour où il a connaissance de la décision du propriétaire mandant.

Mais attention, les tiers qui ont traité dans l'ignorance de la révocation notifiée au seul mandataire peuvent se prévaloir de son inopposabilité à leur encontre.

Dans le cadre d'un mandat exclusif, il sera possible de résilier passé le délai minimum de trois mois et en respectant un délai de préavis de 15 jours.

Obligation de loyauté du mandant

Une obligation de loyauté s'impose au mandant.  Elle survit même au-delà, dans la mesure où des clauses expresses figurant au mandat simple ou exclusif interdisent au mandant de conclure après l'expiration du mandat avec une personne qui avait été présentée par l'agence. Ainsi, les mandats écrits renferment habituellement une disposition obligeant l'ancien mandant pendant un délai déterminé à partir de l'expiration du mandat (souvent un an) à avertir son ancien mandataire de la vente du bien et de l'identité du cocontractant.

L'obligation de loyauté oblige également le propriétaire mandant à fournir des indications précises sur le bien mis en vente.
Il doit faciliter et ne pas rendre impossible ou interdire les visites du bien.
Si les parties s'entendent directement entre elles pour contourner l'agent immobilier et éviter le paiement de la commission, la jurisprudence considère que l'agent immobilier a conclu la vente et que sa commission lui est due.
De même, le refus de vendre alors que l'agent immobilier a présenté un acheteur correspondant aux conditions fixées dans le mandat engage la responsabilité du mandant et ouvre la voie au paiement de dommages et intérêt.

Droits réservés Mai 2011 - Juritel - Maitre Joan DRAY (joanadray@gmail.com)
Maitre Joan Dray




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