Droit de l'immobilier   


Vente Immobilière et rétractation Vente immobilière à un non professionnel et formes de rétractation

L’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que la faculté de rétractation prévue au bénéficie d’un acquéreur non professionnel d’un immeuble visé s’exerce dans les mêmes formes que celles revêtues par la lettre portant notification de l’acte à l’acquéreur.
De ce fait, la rétraction doit se présenter sous forme de « lettre recommandée avec demande d'avis de réception » ou, de manière plus générale, toute forme  « présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».
Une des innovations de la loi du 22 décembre 2008 concerne la remise en main propre qui est désormais valable lorsque l'acte de vente est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente (CCH art 271-1).
La Cour de Cassation s’est prononcée le 25 mai 2011 précisément sur la question de la forme que doit respecter la rétraction de l’acquéreur (Cass. 3e civ. 25 mai 2011 n° 10-14.641 (n° 592 FS-PB), Kassab c/ Figueiredo).

Bien qu’étant rendue sous l’empire de l’ancien article L.227-1, la solution retenue est inédite et mérite qu’on y prête une attention particulière car elle peut être transposée au droit positif actuel.

En l’espèce, le vendeur a signé une promesse de vente portant sur un immeuble d’habitation. Cependant, il omet de notifier l’acte dans des conditions prescrites par la loi alors en vigueur, et y procède par le biais d’une remise en main propre diligentée par un agent immobilier. Les acquéreurs ne se présentant pas à la date convenue pour signer l’acte authentique, le vendeur les assigne en justice en sollicitant l’application d’une clause pénale en raison de la défaillance de l’autre partie.


Ces derniers se prévalent de leur droit de rétractation dans leurs conclusions en défense, un an et demi après la signature de la promesse de vente !

La Cour d’Appel a fait droit aux prétentions du vendeur, estimant que si la notification a été effectivement irrégulière, de sorte que le délai légal de sept jours n’a pas commencé à courir, la rétractation par voie de conclusions n’était pas valable.

La Cour de Cassation casse et annule cet arrêt pour violation de l’article L.271-1 CCH, retenant que « lorsque le délai de rétraction n a pas couru, la notification par l’acquéreur dans l’instance l’opposant à son vendeur de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Même si une telle notification serait, en l’état du droit positif, régulière aujourd’hui, il n’en résulte pas moins que dans toute autre hypothèse mettant en scène une notification irrégulière, le délai légal de rétractation n’a pas encore commencé à courir et l’acquéreur peut toujours exercer son droit de rétractation dans les conclusions, notifiées au vendeur au cours d’une instance.

Droits réservés Juillet 2011 - Juritel - Maitre Joan Dray (joanadray@gmail.com)


Maitre Joana Dray




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