La compétence d'attribution en matière de bail commercial   


Jusqu'à présent la compétence d'attribution en matière de baux commerciaux était éclatée entre quatre juridictions : le Président du tribunal de grande instance (juge des loyers), le tribunal de grande instance, le tribunal d'instance et le tribunal de commerce.
Cette compétence ainsi distribuée posait de nombreux problèmes aux praticiens du droit qui finissaient par s'égarer dans ce labyrinthe procédural. Cet éclatement de la compétence d'attribution a pour origine deux décrets de 1972. Celui du 3 juillet qui a attribué la compétence en matière de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé au Président du tribunal de grande instance (juge des loyers). Le second, du 28 août ajoutant à la compétence du tribunal d'instance les actions dont le contrat de louage d'immeuble est la cause ou l'occasion.
La réforme de l'article R.321-2 du Code de l'organisation judiciaire par l'article 2 du décret du 28 décembre 1998 entré en vigueur le 1er mars 1999 tend à unifier la compétence d'attribution en matière de bail commercial. En effet, le décret exclut de la compétence du tribunal d'instance "toutes les contestations en matière de baux à loyer des immeubles ou des locaux à usages commercial, industriel ou artisanal, régis par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953".
Malgré cette réforme, plusieurs juridictions continueront à se partager le contentieux des baux commerciaux.
Le Président du tribunal de grande instance est compétent en ce qui concerne la fixation du prix du bail renouvelé ou la révision du prix du bail. Son rôle se borne uniquement à la fixation des loyers, il ne peut en aucun cas prononcer une condamnation au paiement des loyers arriérés, ou encore statuer sur une difficulté relative au point de départ des intérêts.
Le tribunal de grande instance a une compétence générale pour les contestations nées du décret de 1953. Si cette juridiction ne peut connaître à titre principal une demande en fixation du loyer, elle peut le faire lorsque cette demande est présentée accessoirement à une demande tendant à l'application d'une disposition du statut.
Le tribunal de grande instance est donc compétent lorsqu'il est en présence d'actions fondées à titre principal sur les dispositions du décret du 30 septembre 1953 concernant :
- le champ d'application du statut
- la contestation du congé
- le renouvellement du bail
- l'indemnité d'éviction
- la despécialisation

Mais aussi sur les actions tendant à sanctionner la violation d'une disposition du décret de 1953 :
- l'action en violation d'une règle relative à la cession du bail, à la sous-location, à la destination des lieux
- l'action en résiliation par l'application d'une clause résolutoire
- l'action en dommages-intérêts pour violation d'une disposition dudit décret : cession ou sous-location illicite, exercice illicite du droit de reprise et inobservation des conditions du droit de reprise
- l'action en annulation d'une clause du bail contraire au décret de 1953.
Suite à la réforme introduite par le décret du 31 décembre 1998, le tribunal de grande instance est également compétent pour connaître des litiges en matières de baux commerciaux soumis au décret de 1953 portant sur des questions étrangères au statut comme par exemple, l'action en paiement des loyers.
Loin de s'arrêter là, la compétence en matière de baux commerciaux a aussi été reconnue à une autre juridiction, le tribunal de commerce. C'est un arrêt de la Cour de cassation du 18 mars 1974 qui a reconnu le tribunal de commerce compétent lorsque le litige ne pose aucune question relevant du statut des baux commerciaux. , mais aussi suivant la qualité des parties.
Longtemps on a considéré que la saisine du tribunal de commerce était facultative en raison du caractère non exclusif des compétences lorsque l'on se trouvait en présence de deux commerçants. Aujourd'hui la saisine de cette juridiction apparaît comme obligatoire lorsque le litige portera sur une ou plusieurs questions indépendantes de l'application du statut des baux commerciaux.
Quant au tribunal d'instance, il reste compétent pour connaître des litiges concernant les baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usages commercial, industriel ou artisanal non soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

La réforme mise en place par l'article 2 du décret du 28 décembre 1998 est un premier pas vers une unification de la compétence d'attribution en matière de baux commerciaux. Pourtant les problèmes rencontrés dans ce domaine ne sont pas encore résolus puisque les critères qui délimitent les compétences entre les différentes juridictions qui peuvent être saisies, c'est-à-dire les litiges portant ou non sur le statut des baux commerciaux, ne sont pas clairement définis et sont une source de complication et de lenteur des procédures.

Droit réservés 1er trimestre 1999
Laurence GRYNBERG




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