Domiciliation des sociétés commerciales et local d’habitation   


Face au développement du télétravail et du commerce électronique sur Internet, le gouvernement a pris la décision d’assouplir les règles de domiciliation des activités professionnelles et commerciales dans le cadre de la loi DDOEF du 2 juillet 1998 modifiant l’article L 631-7-3 du code de la construction et de l’habitation.
Cette disposition autorise sous certaines conditions l’exercice d’activité professionnelle dans une partie d’un local d’habitation. Ayant fait l’objet de peu de commentaires en dehors d’une circulaire du Ministère de la Justice du 24 juillet 1998, elle reste encore ignoré de la plupart des praticiens et ce qui est plus grave, elle reste également ignorée par la plupart des centres de formalités des entreprises.
Elle vient s’ajouter aux règles présidant à la domiciliation dans des locaux à usage commerciaux à titre permanent et dans les locaux d’habitation à titre temporaire.

1) Le principe : la domiciliation dans des locaux commerciaux :
C’est l’ordonnance du 27 septembre 1958 modifiée par la loi du 21 décembre 1984 qui exige de toute personne demandant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés la justification du local où elle installe le siège de son entreprise.
Cette justification peut se faire par tout moyen.
Une société a à cet égard plusieurs choix : soit elle dispose de locaux à usage privatif, soit elle fait appel à la domiciliation collective.
Locaux commerciaux à usage privatif :
La société peut disposer de locaux à usage commerciaux soit en qualité de propriétaire, locataire ou bien encore sous-locataire.
Elle en justifiera alors avec un titre de propriété, un bail commercial, un contrat de sous-location ou bien encore avec un acte de cession du droit au bail.
Une filiale peut en outre installer son siège dans celui de sa société mère et en justifier par une simple lettre de mise à disposition de locaux à titre gracieux.

- La domiciliation collective :
Le décret du 30 mai 1984 dans le cadre de l’ordonnance du 27 décembre 1958 permet de domicilier le siège d’une entreprise dans des locaux occupés par plusieurs entreprises.
La société qui utilise cette disposition devra fournir au moment de son immatriculation un contrat écrit de domiciliation conclu avec l’entreprise qui la domicilie. Cette dernière devra en outre être immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Le contrat doit contenir certaines stipulations tenant notamment à la durée minimale du contrat ainsi qu’aux locaux mis à la disposition de la société domiciliée.

Si une société ne dispose pas de locaux à usage commerciaux et si elle ne souhaite pas faire appel aux services d’une société de domiciliation, il lui reste la possibilité, très encadré par la loi, d’utiliser des locaux non commerciaux.

2) L’exception : la domiciliation dans des locaux d’habitation :
Il serait tentant pour un entrepreneur qui débute son activité de contourner l’exigence d’un local commercial en transformant purement et simplement son local d’habitation en local commercial.
Malheureusement les règles d’urbanismes insérés dans le code de la construction et de l’habitation empêche dans la plupart des communes cette transformation.
Cette interdiction s’applique notamment dans Paris et dans un rayon de cinquante kilomètres de l’emplacement des anciennes fortifications de Paris ainsi que dans les communes de plus de 10.000 habitants.

Pour passer outre à cette interdiction, il faut demander une dérogation au préfet qui prendra sa décision après avis du Maire de la commune.

Au-delà d’un changement d’affectation, la loi permettait déjà la domiciliation temporaire d’une société dans le local d’habitation d’un des dirigeants, nonobstant toute disposition légale ou toute disposition contraire (notamment bail, règlement de copropriété ou de lotissement).
Cette domiciliation n’est utilisable qu’au moment de la constitution de la société et seulement pendant deux ans maximums sans pouvoir dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire, de l’occupation des locaux.
Le dirigeant doit de surcroît informer le bailleur ou le syndic de copropriété de cette domiciliation.
Cette domiciliation n’est qu’une domiciliation « postale », elle ne permet pas l’exercice de l’activité de la société dans le local d’habitation.
A l’issue de la période, la société doit justifier d’un local commercial sous peine de radiation du registre du commerce et des sociétés et risque une résiliation de son bail si elle est locataire ou bien encore une condamnation à des dommages et intérêts si elle est propriétaire.

La loi du 2 juillet 1998 est venue introduire une dérogation à l’interdiction de changement d’affectation des locaux à usage d’habitation visée ci-dessus.
L’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local à usage d’habitation, dès lors que l’activité considérée n’est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale ans ce local et ne conduit à y recevoir ni clientèle, ni marchandises.
Ce texte est à la fois plus large et plus limitée que celui instaurant le système de la domiciliation temporaire (lequel reste en vigueur).
En effet, la domiciliation n’est pas limitée dans le temps, elle permet l’exercice d’une véritable activité dans les locaux en question. Un dirigeant peut y avoir son siège au moment de la constitution de la société ou bien après la constitution à l’occasion d’un transfert de siège.
Toutefois, le texte ne déroge qu’au code de la construction et ne permet pas de déroger aux dispositions d’un bail d’habitation, ni même à celles d’un règlement de copropriété ou de lotissement interdisant l’exercice d’une activité professionnelle dans les locaux.
De plus, le texte n’autorise pas la transformation totale des locaux à usage d’habitation en locaux à usage professionnel. Ces locaux doivent demeurer affectés à l’habitation du dirigeant. La société ne peut non plus employer de salariés travaillant dans ce local.

En résumé, le texte ne révolutionne pas les règles de domiciliation des sociétés commerciales, car sa portée sera le plus souvent limitée aux propriétaires de maisons individuelles en raison des clauses interdisant l’exercice d’activité professionnelle dans les baux et les règlements de copropriété. Les règles de protection de la propriété restent les plus fortes. Cependant il s’agit d’un assouplissement supplémentaire bienvenu pour nombre de petites entreprises et dont le déménagement dans des locaux commerciaux n’avait le plus souvent qu’une justification juridique et non économique.
Droits réservés 2ème trimestre 1999 – Août 1999.
Benoît MAHOT




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