Le statut du fermage (1)   


LE “ MONOPOLE “ DU STATUT DU FERMAGE
OU LE BAIL RURAL AU SEUL PROFIT DU LOCATAIRE

Depuis cinquante ans, les fermiers de France sont solidement protégés par la loi. L’objectif consiste à leur donner la garantie de la durée favorisant leurs nécessaires investissements. Mais encore faut il que cela ne soit pas au détriment du capital de base offert par les propriétaires qui ont droit à un juste minimum de revenu, ce qui ne semble pas le cas. En effet, le bail rural est, en l’état actuel du droit, grâce en particulier au statut du fermage, plus que favorable au locataire. Pratiquement, celui-ci dispose, de la ferme et des terres louées comme s’il en était propriétaire ( notamment en cas de bail à longue durée par exemple de 18 ans ), même si, évidemment, il a, quand même, un certain nombre de devoirs, à l’égard de son loueur, prévus par le code rural. Car, il n’est pas facile pour le propriétaire, de voir un jour ... ?! un prix du fermage correspondant au revenu normal de son capital investi, pouvoir reprendre les lieux loués, ou, les vendre, un peu plus facilement comme cela existe en droit civil ou commercial. Tout ceci est bien ... “programmé et structuré dans un seul sens”; cela est d’autant plus grave que certains locataires croyant pouvoir abuser des textes en leur faveur, en arrivent parfois, sous l’égérie de leur conseil, à profiter, par exemple, de leur bailleresse usufruitière, ... âgée ou sans expérience ignorante de ses droits; ils l’invitent alors à accepter soit un prix de fermage ridicule avec simple reconduction du précédent bail, soit encore, en lui faisant miroiter certains avantages fiscaux, la conversion du bail achevé en un nouveau bail à long terme par exemple de 18 ans, et “bien entendu”! aux mêmes conditions que le précédent. Heureusement, à condition de bien lire les textes et de pouvoir les appliquer, le code rural offre, quand même, au propriétaire bien conseillé, des moyens de réagir pour sauvegarder les droits de son patrimoine contre les vents et marées du “ sacro saint “ statut du fermage. Après l’exposé du problème, nous examinerons succinctement le statut du fermage, puis l’exploitation et le bail agricole, son prix et la révision du fermage ; nous terminerons, par le dangereux intérêt fiscal du bail de 18 ans pour le propriétaire bailleur, après en avoir mentionné les avantages apparents pour le seul locataire ou éventuellement le bailleur exploitant au profit de ses enfants.
I / RIGUEUR “ LÉONINE “ DU STATUT DU FERMAGE
Les règles juridiques stipulées dans le code rural, pourtant claires, ne sont pas toujours appliquées, dans le strict intérêt des parties en présence: locataire et propriétaire. On peut ainsi rencontrer des distorsions volontaires ou non dans l’application pratique de ces dispositions.
Ainsi, il arrive parfois que des locataires estiment parfaitement légal selon eux et souvent sous l’égide et la protection de leur “Conseil“, de payer par exemple à leur bailleresse usufruitière, lors du renouvellement de leur bail, un montant de fermage de 3, 7 qx à l’ha ( au lieu des 6 à 7 normalement négociables dans le secteur en cause, ) plus les impôts, en totalité ( ce qui est interdit ); ils convertissent ces derniers alors en quintaux fictifs; le “ tour est joué “. En " globalisant " le tout, ils estiment ainsi régler les 6 à 7 qx souhaités. Il est clair que tout ceci est illégal et même léonin, dans la mesure où le bail en découlant profite en définitive aux seuls
locataires (art. 1844-1 C. Civ. ). Dans notre exemple qui n’est pas “ une hypothèse d’école” !, mais une réalité authentique, les locataires et leur conseil n’ont pas hésité à profiter, en plus, de l’âge de l’usufruitière qui avait hélas près de 89 ans pour obtenir son accord et sa signature. Cela engendrait évidemment un véritable “dol” ( art. 1116 c. civ. ). Observons qu’en l’espèce, le prix du bail était, bien évidemment, compte tenu des chiffres, nettement inférieur au prix normalement applicable en pratique dans les lieux concernés. Même si nous n’examinerons pas ici , plus particulièrement :
* l’abus de droit et de pouvoir
*le dol pénalement répréhensible que nous notons pour bonne mémoire (“ l’abus de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse d’une personne - particulière vulnérable, due à son âge - pour obliger cette personne à un acte gravement préjudiciable, est puni - art. 313-4 Code Pénal )
* et, d’une manière générale le caractère léonin du projet de bail en cause, les présentes, dont l’objet a été exposé ci-avant, gravitent autour de ces éléments condamnables auxquels elles essaient de répondre avec les solutions juridiques légales s’imposant.

A/ L’ EXPLOITATION AGRICOLE
Paragraphe 1 - Exercice de la profession:
Est considéré comme exploitant agricole, le chef d'entreprise agricole ou l’artisan rural, au sens des dispositions relatives aux prestations familiales, adhérents à une caisse de mutualité sociale agricole: Quiconque met en valeur des terres ou une entreprise d'une importance au moins égale ou équivalente à la moitié de l'exploitation type ou justifie exercer exclusivement une activité professionnelle agricole non salariée ( art. 1061 du code rural ). Une exploitation " doit s'entendre de celle destinée à la production végétale ou animale ". Cette notion de destination aura pour conséquence d'élargir sensiblement le champ d'application de la réglementation sociale en agriculture. Des formalités sont requises pour être exploitants agricoles : Dans le cadre d'un décès, s'il n'y a pas de prêts, le défunt étant propriétaire, il n'y a pas de problèmes. Par contre, s'il y a des locataires bénéficiant du statut du fermage, il sera plus difficile pour un héritier de reprendre les lieux loués, car alors il lui faudra justifier de la capacité professionnelle indispensable selon la réglementation. Tout agriculteur qui utilise les lieux loués à des fins qui sont à la frontière de l'activité agricole ou qui lui sont étrangères court le risque de voir résilier son bail rural. Il en est ainsi pour la création d'une ferme-auberge dans les lieux loués. Toutefois pour ces activités commerciales pouvant poser problème, l'agriculteur n'aura pas le statut commercial si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10% de son chiffre d'affaires total. ( G.P.8.5.1990/128).
Paragraphe 2 BAIL RURAL de 9 ans
a) DÉFINITION
Le statut du fermage, ensemble des règles régissant le louage des biens ruraux, s'applique à " toute mise à disposition à titre onéreux d'immeuble à usage agricole en vue de l'exploitation ( L. 8O-5O2 du 4.4.1980 / C.rur.L.411.I. ). La loi du 4/7/1980 définit le bail rural en donnant un caractère d’ordre public très marqué du statut du fermage : “Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble agricole en vue de l’exploiter “ ( art. L. 411-1 C. rural ) est soumise à ce statut ainsi qu’à celui du métayage; “ Sont réputées agricoles, toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère général ou animal “ ( art. L. 311-1 C. rural ). Les certificats de la Mutualité Sociale Agricole attestent de cette mise en valeur des terres. Le bail rural a impérativement une durée de 9 ans. Toute convention adoptant une durée inférieure serait légalement réputée faite pour 9 ans. Pour les bâtiments d’habitation, le loyer est exprimé en monnaie et actualisé annuellement selon la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ( art. L. 411-11 C. rural ). En ce qui concerne les terres et bâtiments d’exploitation, le loyer est aussi exprimé en monnaie, mais réévalué en fonction de l’indice départemental des fermages.
b) Modalités d’exercice du bail agricole classique :
Le bail rural se renouvelle par tacite reconduction pour de nouvelles périodes de 9 ans sauf envoi d’un congé 18 mois avant terme et pour un motif légal ( voir ci-après les conditions de révision du fermage). A défaut de congés; le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent, certes, mais, sauf conventions contraires, bien sur, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ( art. 411-47 et 50 C. rural ). Notons qu’il n’est pas rare que le propriétaire, sans vouloir reprendre le bien loué, adresse un congé pour réserver la libre fixation des clauses et conditions du nouveau bail. Cette notification n’est pas nécessaire. On n’est pas forclos si on n’a élevé aucune contestation dans le délai prévu par les articles. L 411-54 et 11 du code rural (Civ 3ème 6/10/1971 ). Parmi les droits et obligations du preneur en matière d’exploitation, soulignons plus particulièrement, que le preneur d’un bien rural est tenu d’avertir le propriétaire des usurpations qui peuvent être commises sur les fonds ( article 1768 du code civil ), il peut s’agir d’actes les plus divers notamment d’empiétement de voisins, ceux-ci peuvent tout simplement s’accaparer une parcelle de terre pour y créer leur jardin et, parfois, le fermier oublie, volontairement ou non, d’en avertir le bailleur, dans le délai des assignations ( 15 jours en principe ) (art. L. 411-26 C. rural ), le délai court du jour où le preneur a dû connaître l’usurpation.
Droits Réservés 3ème trimestre 1999
Guy BERTAUX




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