Le statut du fermage (2)   



B / RÉGLEMENTATION particulière du FERMAGE
Paragraphe 1 - PRIX DU BAIL
Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment de la durée du bail. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Le loyer des bâtiments d’habitation ainsi que les maxima et les minima sont actualisés, chaque année, selon la variation de l’indice national, mesurant le coût de la construction ( art. L.411-11 C. rural). Jusqu’ alors ce prix constituait un tout, s’appliquant à l’ensemble des éléments du bien donné à bail. Seuls, les locaux d’habitation nettement séparés du corps de ferme ou des bâtiments d’exploitation, pouvaient, semble-t-il, faire l’objet d’un bail d’habitation conclu à un prix calculé indépendamment du fermage ( Soc. 7 déc. 1967 : Bull. civ. IV, n° 771 ). Dorénavant la loi d’adaptation agricole fait obligation aux parties, pour l’établissement du prix du bail, de distinguer le loyer des bâtiments d’habitation de celui des bâtiments d’exploitation et des terres nues. ( J.-P. Moreau, les dispositions de la loi n. 88-1202 du 30 déc. 1988 relatives aux baux ruraux : JCP 89, éd. N, I, p. 201 et s. ). Ces dispositions et remarques conservent toute leur actualité lorsque l’on sait que dans certains baux ruraux, cette distinction n’est pas encore appliquée, le locataire continuant à bénéficier à son seul profit d’une évaluation globale en quintaux ( formule plus intéressante eu égard au prix du fermage !, en l’absence au surplus d’une quelconque indexation telle qu’elle est prévue en matière de bâtiment d’habitation ) !? Malgré sa dureté, le statut du fermage laisse une possibilité aux locataires et propriétaires de revenir sur un prix de fermage anormal.
Paragraphe 2 - RÉVISION DU FERMAGE
En effet, le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaires qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. Selon la Cour de Cassation, il s’agit de la valeur locative au jour du contrat en fonction des quantités de denrées fixées par l’arrêté préfectoral en vigueur ( art. L. 411 - 13 du Cod Rural / Civ 3ème 12/03/1979, ). Le non respect de ces dispositions entraîne une nullité d’ordre public ( 1 er al.) ; alors que l’al. 2 a un caractère d’ordre interprétatif par le Tribunal pour la période du bail restant à courir à partir de la demande.“ A défaut d’accord entre les parties, les Tribunaux paritaires fixent le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail, le prix est établi conformément aux articles. L. 411-11 et 16 du code rural. On n’est pas forclos si on n’a élevé aucune contestation dans le délai prévu par les articles. L. 411-54 et 11 du code rural, ( Civ 3 ème 6/10/1971 ). Le juge du fonds peut ordonner une expertise.“ La loi n’impose aucun délai pour former une demande en fixation du prix du bail renouvelé” (Civ 3 éme , 30/05/1972) “ La loi n’impose aucun délai pour saisir le Tribunal Paritaire des baux ruraux d’une contestation sur les clauses et conditions du bail renouvelé “ ( Civ 3 éme, 10/05/1983 ). La faculté de révision prévue à l’alinéa précédent vaut pour la troisième année du premier bail, comme pour la troisième année de chacun des baux renouvelés ( art L. 411-13 C. rural ). Ces textes réglementent l’action en révision du fermage anormal. Le législateur leur a conféré expressément un caractère d’ordre public ( art. L. 411-14). Les parties, lors de la conclusion du bail, ne peuvent pas renoncer à former, le cas échéant; une demande de révision. L’action en révision pourra être exercée soit parce que le loyer des bâtiments d’habitation ne respecte pas les minima et les maxima définis par l’arrêté préfectoral, soit parce que le fermage des terres nues et des bâtiments d’exploitation est anormal. Il n’est pas nécessaire que les deux prix soient irréguliers pour que la demande de révision soit recevable. Le Tribunal paritaire fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du bail ( art. L. 411-13,al. 1er ). En aucun cas, comme exposé ci-avant , on ne peut prétendre que le prix du fermage inférieur de moitié à sa valeur réelle est normal contrairement aux dispositions d’ordre public de l’article 411-14 du code rural stipulant la révision du fermage anormal. Il est clair que, si le locataire et son conseil, exigent sans discussion, un renouvellement de bail sur la base des 3, 7 quintaux l’ha évoqués précédemment au lieu des 6 ou 7 qx normalement applicables et pratiqués, l’usufruitière et/ou ( dans le cadre du suivi d’une bonne gestion ), les nu-propriétaires, peuvent demander la révision du prix “anormal “ du fermage. En cas d’indivision, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis ( art 815-2 C rural ). Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaires serait nécessaire, si le refus de celui ci met en péril l’intérêt commun ( art. 815-5). Le Président du tribunal de Grande Instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (art. 815-6). Précisons que si l’action en révision doit être intentée au cours de la 3 éme année de jouissance, une demande en conciliation présentée dans les délais est suffisante ( CIV. 3 éme, 25 mai 1972 : Bull. civ. III, n° 327,p. 235 ).


Outre le statut du fermage lui assurant une protection non négligeable l’agriculteur trouve en plus à sa disposition le bail à long terme prévu par la loi du 31 décembre 1970, votée le même jour que celle instituant les groupements fonciers agricoles. L’objectif était et reste de maintenir le maximum d’agriculteurs sur des unités d’exploitation. Bien sûr on a fait miroiter des avantages fiscaux attractifs au bénéfice des propriétaires. Qu’en est-il ? Y-a-t-il véritablement intérêt pour le propriétaire non exploitant à bloquer ses terres pendant dix huit ans ?
Droits réservés 3ème trimestre 1999 – Septembre 1999
GUY BERTAUX




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