L'usucapion   


L'usucapion ou prescription acquisitive est un moyen de devenir propriétaire d'un immeuble par la possession prolongée de celui-ci. Il existe deux prescriptions acquisitives, la première est une prescription trentenaire et la seconde est une prescription décennale dite " prescription abrégée ".
Certaines conditions doivent être remplies pour que la prescription acquisitive s'applique. Ces prescriptions ont des règles communes qui sont celles de la possession, mais la prescription abrégée nécessite deux conditions spéciales

Les règles communes
La prescription acquisitive ne peut porter que sur des immeubles qui sont dans le commerce. Elle ne peut en aucun cas porter sur un immeuble faisant partie du domaine public car les biens intégrés au domaine public sont inaliénables.
L'acquisition d'un immeuble par l'usucapion doit résulter d'une possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque et accompli à titre de propriétaire (article 2229 du Code civil).
- La possession ne doit pas être interrompue plus d'une année . C'est à celui qui invoque l'usucapion de rapporter la preuve qu'il n'y a pas eu d'interruption.
- La possession doit être réelle c'est-à-dire que le possesseur doit accomplir tous les actes matériels nécessaires à la possession et chaque fois que cela est nécessaire.
- Le possesseur ne doit pas s'approprier l'immeuble par des actes de violence sinon la possession ne pourra être qualifiée de paisible. Toutefois, lorsque la violence a cessé, la possession est dite paisible.
- La possession doit être publique, les actes traduisant la possession doivent être fait ouvertement.
- La possession ne doit pas être équivoque, le possesseur doit être considéré comme le propriétaire par les tiers.
- Le possesseur doit se comporter en propriétaire de l'immeuble et accomplir tous les actes de gestion afférents.
Ces conditions cumulatives sont nécessaires à la reconnaissance de la possession d'un bien, en l'absence d'une seule de ces conditions la prescription acquisitive ne pourra être retenue.

Règles spécifiques à la prescription trentenaire
Le possesseur qui réclame l'application de cette prescription pour la reconnaissance de son statut de propriétaire doit avoir détenu l'immeuble pendant trente ans avec une possession continue c'est-à-dire sans interruption. Cela même si le possesseur est de mauvaise foi. La bonne foi étant présumée, c'est à celui qui invoque la mauvaise foi d'en rapporter la preuve, preuve qui n'est pas des plus facile à démontrer.

Règles spécifiques à la prescription abrégée
La prescription abrégée confère la propriété d'un bien au possesseur qui l'a détenu entre dix à vingt ans.

Dix ans si le vrai propriétaire est domicilié dans le ressort de la Cour d'appel où est situé l'immeuble, vingt ans s'il est domicilié hors de ce ressort.
Deux conditions supplémentaires sont exigées pour la mise en oeuvre de cette prescription.
Tout d'abord, le possesseur doit être de bonne foi. La bonne foi consiste " en la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire " et donc d'en être devenu lui-même le propriétaire. La bonne foi est appréciée au moment de l'acquisition.
La deuxième condition est l'existence d'un juste titre. Un juste titre est un acte juridique comportant un vice qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription . Le contrat de vente, le testament ou la donation sont des justes titres En revanche, ne sont pas des justes titres le partage ou la transaction.

Calcul des délais de prescription
Les délais de prescription commencent à courir le lendemain du jour où toutes les conditions requises sont réunies.
Comme pour la prescription extinctive, le délai de la prescription acquisitive peut être suspendu ou interrompu.
- Le délai de la prescription peut être suspendu. En effet ce délai ne court pas contre celui qui par suite d'un cas de force majeure est dans l'impossibilité d'agir. Il ne court pas non plus contre les mineurs non émancipés, les majeurs en tutelle ni entre époux. Le temps qui s'est écoulé avant la suspension du délai est acquis, il recommencera à courir une fois que la cause de la suspension aura disparu.
- Le délai de la prescription peut être interrompu. L'interruption a pour effet d'anéantir le délai qui s'est déjà écoulé, de sorte qu'une fois la cause de l'interruption disparue, un nouveau délai commencera à courir. Le délai peut être interrompu soit par la perte de la possession pendant plus d'un an, soit par la reconnaissance du propriétaire par le possesseur, soit par une citation en justice par le propriétaire.

La prescription acquisitive a pour effet de reconnaître la qualité de propriétaire au possesseur et cela rétroactivement. En effet, le possesseur sera désormais considéré comme le propriétaire de l'immeuble depuis le jour où il est entré en sa possession.

Cependant, le simple fait de remplir les conditions exigées pour l'acquisition de cette prescription ne suffit pas à lui seul à reconnaître au possesseur la qualité de propriétaire. Celui qui veut s'en prévaloir doit l'invoquer devant le juge qui ne peut suppléer y d'office. Le créancier du possesseur peut le demander au juge.
Laurence GRYNBERG




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