Constructions et troubles de voisinage   


LES NOUVELLES RESPONSABILITES DES CONSTRUCTEURS
- TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE 
- ETAT DES RISQUES ET RESPONSABILITES


Je vous propose à travers cette rapide étude de faire la synthèse de l'évolution de l'état du droit et de la jurisprudence qui régissent les rapports entre voisins lors d'une opération de construction.
En effet, le fondement juridique de l'action du voisin en réparation de ce qu'il estime être une gêne a très largement évolué.
La jurisprudence a abandonné le recours à la notion de faute, difficile à prouver par le voisin.
Les Tribunaux ont également renoncé à condamner les constructeurs/promoteurs sur la base de la théorie de la garde du chantier au profit de la théorie des troubles de voisinage.
Dès lors, il pèse dorénavant sur le constructeur une responsabilité objective (CHAPITRE I )
Cela signifie que la responsabilité du constructeur peut être engagée sans que sa faute soit démontrée.
Cette lourde charge est toutefois atténuée par l'obligation qui est faite au voisin de démontrer le caractère anormal du trouble qu'il invoque.
Ce caractère anormal étant défini exclusivement par les tribunaux, le constructeur risque de se voir préférer les intérêts du voisin 
A ce risque de dérive vient s'ajouter la dangereuse tentation des pouvoirs publics de réglementer encore ce domaine. Enfin, une fois mis en cause et condamné, le promoteur/maître de l'ouvrage peut-il espérer obtenir ses recours contre les locateurs d'ouvrages? (CHAPITRE II)

Le succès de ses recours subrogatoires contre les entreprises est rendu difficile par la jurisprudence dominante qui exige de sa part la démonstration d'une faute contractuelle de ces dernières.

Il est à noter que cette difficulté pourrait être adoucie par un certain courant de la jurisprudence qui admet que son recours peut être exercé sur le fondement de sa subrogation dans les droits de son voisin et donc sur la base de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Cette évolution jurisprudentielle ne paraît cependant ni acquise, ni souhaitable.

AGGRAVATION DES OBLIGATIONS DU MAITRE D'OUVRAGE DANS SES RAPPORTS AVEC LE VOISIN

- LA JURISPRUDENCE , PRISE ENTRE LA NECESSITE DE PROTEGER LA VICTIME EN NE PARALYSANT PAS L'ACTIVITE ECONOMIQUE DU CONSTRUCTEUR A CREE DE TOUTES PIECES UN SYSTEME EQUILIBRE QUI DONNE AU VOISIN L'AVANTAGE D'UNE ACTION SANS DEMONSTRATION DE LA FAUTE TOUT EN RESTREIGNANT CES ACTIONS AUX CAS DE TROUBLES ABUSIFS 

- CET EQUILIBRE EST ROMPU PAR LA JURISPRIDENCE QUI ELARGIT LES CAS D'ACTION AU PROFIT DE LA VICTIME ET SURTOUT PAR LE LEGISLATEUR QUI MULTIPLIE LES REGLEMENTATIONS PROTECTRICES DEPUIS DIX ANS 

1 / LE VOISIN ET LA JURISPRUDENCE 
A / L'ADOPTION DE LA THEORIE DES TROUBLES DE VOISINAGE COMME SEUL FONDEMENT JURIDIQUE ADMIS DE L'ACTION DU VOISIN PERMET DE LIMITER CELLE-CI AUX TROUBLES CONSIDERES COMME ANORMAUX

Une jurisprudence quasi unanime écarte une condamnation du maître d'ouvrage sur la base de l'article 1384-1 du Code Civil , c'est à dire la garde du chantier 
Cette évolution de la jurisprudence constitue un avantage incontestable pour le promoteur maître d'ouvrage 
En rejetant sa responsabilité de gardien, le Juge a montré sa volonté d'éviter qu'il ne puisse être condamné sur le fondement d'une responsabilité sans faute pour des désordres mineurs et faire ainsi bénéficier le voisin d'une servitude tenant à son antériorité dans les lieux. 
Il est admis qu'il est normal en construisant de produire du bruit ou de la poussière ou encore de gêner un voisin qui bénéficiait d'un espace dégagé devant lui 
Pour permettre au voisin d'obtenir réparation, dès lors même que le maître d'ouvrage n'a commis aucune faute ou négligence, la jurisprudence utilise une construction purement prétorienne des troubles de voisinage qui s'est émancipée de ses bases juridiques (article 544 du Code Civil qui prévoit que chacun peut jouir de son bien ) pour devenir théorie autonome basée sur le principe que "nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage".
Les arrêts sont anciens Cass. 3ème 1971.4 février 71 D. 1973.756,

Ce fondement juridique consacré depuis plusieurs dizaines d'années permet de réparer les troubles apparus à l'occasion de la construction des immeubles qui peuvent avoir trois manifestations :
- les dommages causés par l'activité du chantier, bruits, poussières qui sont admis s'ils sont limités dans le temps et d'ampleur normale 
- les dommages causés aux immeubles voisins du fait de la construction : on parle de "risques inhérents à l'acte de construire ", le cas le plus fréquent étant l'apparition de fissures ou de phénomènes de déstabilisation 
- les troubles résultant de la présence de l'immeuble nouveau, diminution d'ensoleillement, trouble dans la réception d'émission TV, caractère inesthétique d'une clôture 

Pour que l'action du voisin soit recevable, une seule condition : Excéder les inconvénients normaux du voisinage c'est à dire une limite , fixée par le Juge , au delà de laquelle le trouble n'est plus " normal "
Ont été jugés par exemple comme excessifs :
* diminution de l'ensoleillement et de la lumière (Civ.III, 18 juillet 1972, DS 1974. 73),
* diminution de la vue sur un paysage (Civ.III, 3 novembre 1977, GP 1978. Somm. 21, DS 1978.434
* dommages matériels subis par des maisons voisines consécutifs à la contruction ou à la démolition d'un ouvrage (Civ.II, 2 décembre 1982. DS.1983. IR.371 ; Civ.III, 24 janvier 1973, JCP 1973.IV.95),
* émanations d'odeurs ou de fumées polluantes (Civ.III, 23 février 1982, GP 1982. 2. Pan.225; Civ.II, 16 mai 1994, Bull. civ.II n°131),
* bruits et vibrations provoqués par des travaux entrepris sur le fonds voisin (Civ.II, 19 février 1992, Bull. civ. II n°60)
* aboiements incessants d'un chien pendant des années (Civ.II, 14 juin 1967, DS 1967. 674),
* désordres provoqués par des arbres plantés à 2m20 de la ligne séparative, c'est-à-dire pourtant à distance légale (Civ.III, 4 janvier 1990, GP 1990, Somm. 76),
* ensablement d'une propriété provoqué par les travaux de construction d'un parking

Il est difficile de fixer une ligne directrice , mais la Jurisprudence manifestait beaucoup de prudence dans la détermination des cas de troubles anormaux dans l'idée de ne pas empêcher une opération de construction utile 

Les premiers arrêts exigeaient 

* Un trouble continu 
* Un trouble grave 
* Un trouble excédant les inconvénients normaux 

Les nombreuses décisions rendues appréciaient in concreto le seuil de tolérance des voisins par rapport à la nature des travaux, leur localisation, leur intensité, leur continuité et la réceptivité des victimes.

B / ELARGISSEMENT DES CAS DE TROUBLES ANORMAUX

Petit à petit, cette jurisprudence s'est assouplie au profit des droits du voisin plaignant. 
La jurisprudence en la matière rejoint le courant " consumériste " qui se manifeste dans d'autres domaines du droit notamment médical 
Le seuil de tolérance a été fixé de plus en plus largement par des Juges dans le souci avoué de protéger le voisin 
On peut citer :

- Constitue un trouble anormal le préjudice lié a une transformation de l'environnement résultant d'une carrière. dès lors que la maison de la victime était située en pleine campagne et avait une vocation de résidence secondaire (Cass. 2' civ.. 29 nov, 1995 N°93.18036) .
- Les troubles anormaux peuvent aussi bien consister en des nuisances sonores malgré la dominante industrielle du site : Cass. 2" civ.. 28 avril 1975 N° 74-10378. 
- La dépréciation d'une habitation même inoccupée comme une résidence secondaire peut donner lieu à indemnisation du fait de l'installation d'une laiterie ( Cass 2 ème 18 Juin 95 N°93612 681) 
- La présence d'un chantier à proximité d'un hôtel est constitutive de troubles anormaux (bruits importants causés par le fonctionnement de la grue. d'une pelleteuse. le déchargement de camions) lorsque ce chantier. ouvert l'été dans une station balnéaire, entraîne une baisse des recettes de l'hôtel et une atteinte à son image (CA Caen, 1ère ch., sect. civ. et com.. 1er juin 1995, Coin cl SCI Plaza : Juris-Data n°049318),
- même solution pour un hôtel de luxe situé dans une rue calme (CA Paris. 23e ch. A. 271 no. 1996, SCI 39-41 rue Cambon c/ SOPAC Juris-Data n° 02' _321 ).
- ou lorsque les travaux ont créé des nuisances sonores en dehors des heures prévues par l'arrêté du 28 juin 1984, créant une gêne insupportable avant 8 h et après 19 h. et des troubles divers dus à l'absence de mesures de protection suffisantes du chantier (CA Paris, 7e ch.. 6 juill. 1994, Amaro c/ Amourou : Juris-Data n° 024104)

Il est rare que la sanction aille jusqu'à l'arrêt du chantier , mais les indemnités accordées en dédommagement sont de plus en plus lourdes , encourageant par un effet pervers la naissance de nouvelles plaintes 
En d'autres termes, les Tribunaux ont cherché pendant des années à ne pas freiner l'activité de construction en limitant l'action des voisins au trouble anormal. 

Poussés à l'heure actuelle par un souci toujours plus grand de protéger la victime , ils élargissent les critères d'acceptation des actions des voisins et par conséquent les charges qui pèsent sur les constructeurs 

2 / LES NOUVELLES CHARGES IMPOSEES PAR LA REGLEMENTATION

C'est de ce côté que les nouvelles charges des constructeurs vis à vis des voisins sont les plus grandes et les moins contrôlées comme si les pouvoirs publics choisissaient de protéger systématiquement le voisin au détriment de cet acteur économique qu'est le constructeur 
Les années 1990 ont vu la floraison de toute une série de Lois et textes réglementaires 

* Loi 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit, 
* décret 95-408 du 18 avril 1995 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage
* Code de l'environnement: articles L571-1 et suivants 
* Code général des collectivités territoriales: article L2212-2 
* Sans oublier l'article R.48-5 du Code de la Santé Publique qui institue des amendes pouvant aller jusqu'à 3000 francs.
* Et la circulaire N° NOR ENV 9540346C du 27 février 1996 relative à la lutte contre les bruits de voisinage.

Sur la base d'une étude menée par le Dr Hugel, directeur du service communal de santé de Strasbourg et chargé de recenser les actions des Communes en matière de troubles de voisinage, un rapport sur la lutte contre les bruits de voisinage a été remis en juillet 2000 à Dominique VOYNET, Ministre de l'Environnement dans le but avoué de " sensibiliser les citoyens aux bruits de voisinage " 
Un Conseil National du bruit a été crée parallèlement par le Ministère pour orienter les actions à mener 
Un site Internet a été mis en place par le Ministère consacré exclusivement à la prévention des troubles de voisinage, aux moyens d'y remédier et aux actions  ouvertes (http://www.interieur.gouv.fr/rubriques/
b/b1_votre_secu/troubles_voisinage) 

Le but de ces études est de mettre en place des moyens d'actions dont la création d'une amende qui apparaît pour la première fois dans une question écrite posée au Ministre le 26 octobre 2000.

Le Ministère annonçait , en réponse , la mise à l'étude d'un projet de simplification des procédures de contrôle et de sanction qui devrait aboutir à la création d'une amende forfaitaire pour les infractions relatives au comportement anormalement bruyant.
De manière ambitieuse, le projet était sensé aboutir dans le courant de l'année 2002.
Le simple examen de la jurisprudence montre la difficulté de la mise en place d'une telle amende forfaitaire.
Même si elles vont dans le sens d'un élargissement de l'admission des troubles de voisinage, il est extrêmement difficile de trouver une ligne directrice dans les nombreuses décisions de jurisprudence en raison de la diversité des cas considérés.
Sauf à schématiser les situations posées, et aboutir par voie de conséquence à des iniquités, on voit mal comment le législateur pourrait mettre en place ce barème d'amende forfaitaire 
Pourtant déjà l'application de ce projet existe dans la Loi n° 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit où il est prévu des amendes forfaitaires pour les avions avec déclaration mensuelle et perception par les services de l'environnement 
Dans ce schéma, le Maire de chaque commune se verrait investi de nouveaux pouvoirs en la matière et la répression passerait par lui 
Les textes existent : la prévention des bruits de voisinage est placée sous la responsabilité unique du maire, que la commune dispose d'une police nationale ou non. Le maire peut bénéficier de l'appui technique des services de la DDASS, de la gendarmerie et de la police. La commune peut être rendue responsable en cas de contentieux, sur la base des texte, suivants:
* Art. L. 22T2-2 du code général des collectivités territoriales: Aux termes de son pouvoir de police, le maire peut prendre des dispositions réglementaires pour lutter contre le bruit. Ces arrêtés peuvent être de portée générale ou individuelle
* En vertu du décret du 18 avril 1991 pris en application de la loi sur le bruit du 31 décembre 1992, le maire peut commissionner un agent de sa commune (police municipal ou technicien territorial compétent pour sanctionner les in fractions.) 
Pour l'instant ces sanctions sont peu appliquées, mais en dix ans l'idée d'une responsabilité systématique et bien sur sans faute notamment du constructeur a fait son chemin 
Il est clair que nous verrons rapidement aboutir la généralisation du système des sanctions forfaitaires avec toutes les répercutions que cela entraînera et en particulier le renchérissement du coût de la construction 

DIFFICULTE CROISSANTE DU MAITRE D'OUVRAGE POUR SES RECOURS 

- L'ADOPTION DU FONDEMENT CONTRACTUEL DE L'ACTION DU PROMOTEUR CONTRE SES LOCATEURS D'OUVRAGE LE PRIVE DE SES RECOURS S'IL NE PEUT PROUVER LA FAUTE 

- UNE TENTATIVE POUR LE FAIRE BENEFICIER PAR SUBROGATION DE L'ACTION FONDEE SUR LES TROUBLES DE VOISINAGE A ETE FAITE 
Elle AURAIT ABOUTI A REPORTER SUR LES ENTREPRISES LE RISQUE DE CONSTRUIRE : CETTE TENTATIVE PARAIT AVOIR ECHOUE AUJOURD'HUI 

1 / 1999 : LA JURISPRUDENCE ARRETE SON CHOIX SUR LE FONDEMENT CONTRACTUEL DE L'ACTION CONTRE LES ENTREPRISES 

A / LES ARRETS DE 1999 

Après avoir longtemps hésité, la 3ème Chambre de la Cour de cassation en 1999 a rejoint la jurisprudence de la 2ème Chambre et retient le fondement contractuel de l'action récursoire du constructeur 
C'est dans ces conditions qu'est pris l'arrêt du 24 MARS 1999 qui affirme que le fondement de l'action ne peut être que contractuel.
(Cass. 3ème civ. , 24 mars 1999, RTD civ. 1999, p. 640, obs. P. Jourdain ;
]
Cet arrêt est confirmé par les deux arrêts essentiels rendus le 21 juillet 1999 qui réaffirment que le fondement ne peut être que contractuel ( Cass. 3' civ., 21 juill. 1999, Bull. civ. 111, n' 182 ; RTD civ. 2006, p. 120, 
L'un des arrêts précisait bien, en réponse au pourvoi invoquant la violation de l'article 1384, alinéa 1 du Code civil, qu'il ne pèse sur l'entrepreneur aucune présomption de responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle (DASTRAC/FRANJAU) 

L'autre arrêt (SPRINKS/ AMIS DE L'ADORATION) confirme ce fondement 
L'enjeu n'est pas mince pour le maître de l'ouvrage.

L'adoption du principe de responsabilité contractuelle aggrave sa position dans la mesure où faute de pouvoir démontrer la responsabilité des constructeurs, il garde à sa charge exclusive tous les désordres dont il indemnise le voisin 

Il convient enfin de souligner que ces développements ne concernent que les rapports entre maître d'ouvrage et entreprises liées directement à lui alors qu'une jurisprudence constante depuis l'arrêt BESSE retient le fondement délictuel basée sur la démonstration de la faute et du lien de causalité pour le sous-traitant

B / LES CONSEQUENCES PRATIQUES

La charge qui pèse sur le maître d'ouvrage est ainsi aggravée 

* ou le dommage était évitable et il sera facile de prouver la faute de l'entreprise
* ou le dommage était inévitable et sa seule responsabilité, sans recours, sera retenue.

Il est donc indispensable, pour le maître d'ouvrage, qu'un recours soit clairement prévu dans les contrats souscrits avec les entreprises.

Le contrat peut se référer à la norme AFNOR NFP 03-001 de décembre 2000 article 10/2/2/N qui prévoit des recours en cas de faute dans l'exécution des travaux et inobservation par l'entreprise de ses obligations , mais son application est peu claire et contestée par la Profession 
Mais il est intéressant de noter que toutes clauses, même les plus sévères sont actuellement acceptées par la jurisprudence 
Un arrêt CASS 3 ème 23 Janvier 91 SNCF/ DEMATHIEU .admet la clause qui oblige l'entreprise à réparer tous les désordres ou dégradations pouvant survenir à des tiers 
Mais quelle obligation contractuelle quand rien n'a été prévu ?
la jurisprudence est extrêmement divisée pour savoir si une obligation de moyen ou de résultat pèse sur l'entreprise pour n'avoir pas avisé le promoteur des risques ou ne pas avoir respecté les obligations de leur contrat 
Il est donc prudent pour le promoteur de s'entourer d'un maximum de précaution , agir par voie de référé préventif, prévoir des clauses larges de responsabilité au contrat et bien sur prévoir une assurance de responsabilité civile maître d'ouvrage dont beaucoup de maîtres d'ouvrage se croient autorisés à faire l'économie 
A l'inverse, les entreprises, pour se préserver, se doivent d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur les risques potentiels et faire toutes réserves sur les vices possibles dont ils auraient pu se rendre compte.

2 / LA TENTATION DE LA SUBROGATION

-LE TROISIEME ARRET DU 21 JUILLET 1999 

Cette position difficile du maître d'ouvrage aurait pu être atténuée par l'adoption d'une jurisprudence posant comme fondement du recours, la subrogation dans les droits du voisin, sur la base du trouble anormal de voisinage, subrogation de l'article 1251-3 C.C.IV 

Subrogé dans les droits du voisin, le maître d'ouvrage ferait peser à son tour sur l'entreprise une responsabilité objective sans faute 
Ce fondement juridique a été admis, de manière paradoxale , par un autre arrêt de la Cour de Cassation prononcé le 21 juillet 1999, très exactement le même jour que les deux arrêts ayant confirmé le fondement contractuel. (Cass. 30 civ., 21 juill. 1999, société Sprinks assurances et a. c/ Syndicat des copropriétaires du 2-4, rue Thuillier et 42, rue d'Ulm 75005 Paris et a., n° 1412.)
Cette proximité de dates a plongé l'ensemble des commentateurs dans une grande "perplexité" (GROUTEL) 
Comment la 3ème chambre de la Cour de Cassation a t'elle pu le même jour confirmer dans deux arrêts le fondement contractuel pour sembler admettre la subrogation dans un troisième ?

Il est difficile d'en tirer des leçons dans la mesure où les termes de l'arrêt sont extrêmement laconiques mais la Cour suprême semble admettre la possibilité d'une subrogation à la condition que le maître d'ouvrage ait indemnisé la victime, ce qui n'était pas précisé par l'arrêt.

Les commentateurs sont d'autant plus perplexes que ce troisième arrêt a eu, contrairement aux deux autres , les honneurs de la publication au Bulletin de la Cour , comme si la Cour avait voulu faire passer un message sur ses souhaits en la matière 

-LES INCONVENIENTS 

Cependant, cette évolution ne semble guère souhaitable.
Elle établirait un recours à l'infini entre le maître d'ouvrage et les entreprises, chacune se trouvant à tour de rôle subrogée dans les droits du voisin victime.
De surcroît, cette évolution exigerait une modification des contrats d'assurance RC pour que l'entreprise soit assurée dorénavant sans franchise et sans limite de garantie. afin qu'ils couvrent désormais la responsabilité sans faute .
Si tant le maître de l'ouvrage que les constructeurs sont obligés à la dette à l'égard du voisin, c'est en fonction d'autres critères que doit être déterminée la contribution à la dette. 
S'agissant de leurs recours entre eux, la sagesse serait d'écarter le jeu de la subrogation (comme c'est déjà le cas dans les rapports des constructeurs entre eux) et de statuer sur le seul fondement de la faute étant précisé qu'en l'absence de toute faute des constructeurs, la charge de la réparation doit rester sur la tête du maître de l'ouvrage: 
Si un message était contenu dans cet arrêt du 21 Juillet 99 , il n'a pas été repris par les décisions ultérieures la 3ème Chambre 

* (Cass., 3 ch. civile, 28 novembre 2001, n' 1634 FS-P+B; Sopac rénovation contre Thouard et autres.) FONDEMENT CONTRACTUEL 
* CAss. 3' civ., 16 mai 2001, pourvoi n' A 99-18.520, Mutuelle du Mans cl Synd. Coprop. 1, rue Moncey et autres) RDI SEPT/OCT 2001 PAGE 394 
* (Cass. 3'civ., 22 nov. 2000, pourvoi n' M 99-12.182, Jean Claude Morchoisne, Soc. MIchelon Nitzel et La Winterthur cl Soc. Thierry et fils et autres) RDI JAN/MARS 2001 P 87 NOTE 

La jurisprudence semble cependant stabilisée dans le sens d'un fondement contractuel aussi bien pour le droit civil que le droit administratif puisque les tribunaux de cet ordre ont repris le fondement contractuel 

* (CE, 26 févr. 2001, Compagnie d'assurances Winterthur, req. n- 196759),
RDI AVRIL 2001 P 184 VOIR NOTE 

CONCLUSION 

Cette aggravation du sort fait au promoteur aussi bien dans ses rapports avec ses voisins que dans ses rapports avec les entreprises du chantier semble vouloir établir à son endroit une responsabilité du seul fait de l'acte de construire, toujours suspectée d'être génératrice d'importants bénéfices 
La contrepartie pour le maître d'ouvrage réside dans une nécessité d'être bien assuré pour ces risques clairement appréhendés 
On constate qu'il n'y a pas de ligne directrice dans la JP, ni sécurité
Donc il est important de veiller 

-MAITRE D'OUVRAGE : une police adaptée, des contrats RC adaptés , des précautions au moment du chantier 

-ENTREPRISES : des contrats prévoyant ce risque, une assurance adaptée , des réserves en cours de chantier.

Le 25 octobre 2002


Maître Blanc




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