Le loyer et la quittance   


Les rapports entre les locataires et les propriétaires sont de plus en plus source de litiges. Le malaise lié à la crise du logement et les péripéties du secteur de l’immobilier depuis quelques années rendent ce sujet très délicat. La récente loi sur l’exclusion tente de protéger les locataires placés dans l’impossibilité de faire face à leur loyer en rendant difficiles les mesures d’expulsion.
Avant d’en arriver à cette extrémité, le dossier a passé quelques étapes au cours desquelles certains faits ont été dégagés. Le bail a fait l’objet d’un contrat écrit entre les deux parties fixant la durée de mise à disposition du bien, le montant du loyer et des charges, etc...
Le premier souci du propriétaire est de se faire régler son loyer aux échéances prévues dans le contrat. En pratique, on constate le plus souvent que les échéances visent des périodes allant de un mois à trois mois (trimestre). Le bailleur transmet au locataire une demande de paiement détaillant le montant du paiement réclamé. Le propriétaire doit y faire figurer le loyer, les charges afférentes, la TVA (le cas échéant) et tous les reports d’imposition qui sont prévus dans le contrat de bail. Le locataire doit ainsi connaître le montant qu’il doit verser au propriétaire afin de continuer à jouir du bail.
Cette procédure simple devient plus compliquée lorsque des retards de paiement interviennent. Les contrats de location prévoient en général des intérêts de retard et des pénalités. Ces mesures doivent en principe permettre à la fois de réparer le préjudice subi par le simple retard de règlement mais également de dissuader le locataire de ne pas payer ses échéances. Ces pénalités ont un caractère forfaitaire et n’ont aucuns liens avec les préjudices éventuels du propriétaire. La nature différente de ces deux indemnités est de nature à créer des difficultés lors d’un recouvrement forcé. Les difficultés sont de deux ordres. Il faut tout d’abord souligner que les loyers ne comprennent pas les charges et encore moins les impôts (foncier, ordures ménagères, etc.). Cette précision terminologique ne semblera pas vaine pour tout ceux qui ont déjà pratiqué le recouvrement de créance en matière de baux locatif d’immeuble. Cette difficulté révélée trouve sa traduction dans ce que les rédacteurs de baux oublient souvent de déterminer avec précision les différentes assiettes sur lesquelles se calculeront la ou les pénalités. On retrouve cette difficulté pour les intérêts ; doit-on comprendre dans l’assiette le seul loyer ou au contraire prendre les charges, les impôts, voire le montant de la pénalité ? Ce manque de clarté permet au locataire de se défendre en évoquant tour à tour l’imprécision des sommes réclamées - il en a déjà payé une partie ! -, la disproportion manifeste du montant de la clause pénale avec le montant du litige, etc. Le droit vient alors au secours du propriétaire. Selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (Cass.civ 6 Juin 1990 Bull.I p.202), la charge de la preuve du paiement est supportée par le débiteur. En matière locative, il existe un moyen assez simple prévu par la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989 et la loi n°94-665 du 4 Août 1994, il s’agit de la quittance. La quittance est délivrée par le bailleur à son locataire qui en fait la demande. La quittance doit être remise gratuitement et porter le détail des sommes versées en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges (art.21 de la loi du 6 Juillet 1989). Le porteur de la quittance est présumé avoir payé les sommes figurant sur la quittance. Cette présomption est quasi irréfragable contre un non commerçant.

Le propriétaire ne connaissant pas toujours ses obligations légales, il arrive que la quittance soit un handicap et qu’elle ne participe pas à l’éclaircissement du débat. Ainsi, on rencontre des quittances ne faisant pas apparaître le détail des sommes réclamées. Le propriétaire ne faisant pas la différence entre « loyer » et « charges », il a parfois tendance à tout mélanger. Cette confusion permet au locataire de jeter un doute sur le montant réclamé en cas de recouvrement forcé. Petite cause, grands effets : lors d’une procédure en référé, le propriétaire négligeant peut non seulement voir sa demande rejetée, mais de surcroît être condamné au dépens et à l’article 700 NCPC !
Il arrive également que le propriétaire envoie une quittance en guise de demande de paiement. Cette erreur n’est pas si rare et le locataire peut en faire usage pour démontrer qu’il s’est libéré de sa dette. Le propriétaire sera dans l’impossibilité de démontrer qu’il n’a pas reçu de paiement.
Ainsi, la quittance devient la pierre angulaire du recouvrement du loyer. Preuve par excellence du paiement ou du défaut de paiement par le locataire, elle doit être rédigée avec attention par le propriétaire. Claire dans le détail des sommes qui y figurent, elle a valeur libératoire pour le locataire qui s’en prévaut. Elle permet, en cas de contentieux, d’établir avec précision les sommes que doit régler le locataire et sur lesquelles il aura à supporter des intérêts et autres pénalités.

Droits réservé 1er Trimestre 1999
Le 1er Mars 1999
Jean-Claude PATIN




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